Accueil / Tout sur la vente / 5 vérités à connaître sur la protection légale en immobilier
Famille protégée par un toit avec Déclaration du vendeur DuProprio Famille protégée par un toit avec Déclaration du vendeur DuProprio

5 vérités à connaître sur la protection légale en immobilier

Publié le 9 septembre 2019

De nombreux propriétaires pensent, à tort, que de faire affaire avec un courtier immobilier leur évitera de mauvaises surprises. Pourtant, la protection légale est exactement la même dans toute transaction immobilière au Québec, qu’elle se déroule avec ou sans agent.

Vous êtes surpris ? Vous n’êtes pas seul. La confusion persiste auprès des consommateurs, qui ont parfois de la difficulté à s’y retrouver. En effet, avoir un courtier ne vous protège pas en cas de vice caché ou de désistement de l’acheteur. Il ne remplace pas non plus l’inspection de la propriété par un professionnel et, bien sûr, ne dégage pas de l’obligation de sceller la transaction devant un notaire. Lors d’un pépin, les recours juridiques demeurent essentiellement les mêmes.

Pour vous permettre de prendre une décision éclairée, voici 5 faits à connaître sur la protection légale qui s’applique à toutes les ventes immobilières dans la province.

Sommaire

1. Le vice caché

Vice caché, fente dans le mur extérieur d'une maison

D’un point de vue légal, les acheteurs sont automatiquement protégés par deux garanties dans le Code civil du Québec : la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. La première assure l’acheteur que le bien est libre de droits autre que ceux qui lui ont été déclarés, par exemple, que le bien n’est plus lié par une hypothèque antérieure. La seconde protège l’acquéreur contre les défauts de l’immeuble présents au moment de la vente qui n’étaient pas connus du vendeur. Cette garantie permet donc aux acheteurs d’une maison unifamiliale, d’un condo ou d’un plex d’exiger réparation si un vice caché est découvert après la vente, aux frais d’un ancien propriétaire. Dans le cas où une réparation serait impossible, la transaction pourrait même être annulée.

Sachez toutefois qu’un vendeur ne peut être tenu responsable d’un problème indiqué dans la Déclaration du vendeur ou qui a été relevé lors de l’inspection préachat. Comme le dit Diane Leblanc, coach en immobilier chez DuProprio : « La transparence vous garantira de bonnes nuits de sommeil ! »

La vente sans garantie légale

Dans certains cas, la vente sans garantie légale peut s’appliquer. La mention doit être très claire dans l’offre d’achat et l’acte de vente. Si la garantie de qualité est exclue, il devient impossible de poursuivre le vendeur pour un vice caché.

Cependant, si vous détenez des preuves que l’ancien propriétaire a volontairement dissimulé des informations, et que la connaissance du ou des défauts aurait influencé considérablement le prix de la maison ou même votre décision d’acheter, vous pourriez intenter un recours en justice.

Et le courtier immobilier, dans tout ça ?

Que la transaction se déroule avec ou sans intermédiaire, les mêmes lois s’appliquent pour protéger les parties. L’agent immobilier n’apporte aucune protection supplémentaire dans le cas d’un litige pour vices cachés ; le vendeur devra se défendre par lui-même ou se tourner vers un avocat. Il gagne donc à être transparent dans le cas de la vente d’une maison à rénover.

2. Le désistement de l’acheteur

Que ce soit au moment de remplir les conditions prévues à l’offre d’achat ou avant de passer chez le notaire, un acheteur pourrait malheureusement faire fi de ses obligations et se désister. Dans ces circonstances, qu’il soit représenté par un courtier ou non, les recours du vendeur sont les mêmes. Il pourrait choisir d’entamer des démarches judiciaires contre l’acheteur qui s’est désisté ou trouver un nouvel acquéreur. Le retrait d’un acheteur entraîne des délais, et parfois, une perte d’argent.

3. L’inspection de la maison

Si le vendeur doit garantir que sa maison est exempte de vices connus au moment de la vente, l’acheteur doit quant à lui se montrer prudent et vigilant. Lors du processus d’achat, il est tenu de prendre des mesures raisonnables pour s’assurer de la qualité du bâtiment, notamment en faisant appel à un professionnel de l’inspection.

Sachez que l’implication d’un courtier dans la transaction ne garantit pas la qualité du bien immobilier et ne remplace pas le travail d’un inspecteur en bâtiment. L’inspection préachat permet de déceler certains problèmes qui auraient pu vous échapper lors de la visite de la propriété, malgré toutes les questions posées au propriétaire. Elle est d’autant plus importante si la maison est vendue sans garantie légale.

Inspecteur inspectant la fenêtre d'une maison

4. La clôture de la transaction

Pour remettre les clés de votre maison à un nouvel acquéreur, le passage chez le notaire est inévitable. « Lors de la vente d’une résidence au Québec, le propriétaire et l’acheteur ont l’obligation de sceller la transaction devant un notaire. C’est lui qui se charge de l’examen des titres et de la clôture de la transaction, pas le courtier immobilier », explique Maria Elena Bejan, notaire chez DuProprio.

En d’autres termes, ce professionnel du droit s’assure du bon déroulement de la transaction, en conseillant équitablement les deux parties que ce soit pour l’achat d’une maison ou pour la vente. Les nombreuses vérifications du notaire permettent d’éviter les erreurs coûteuses.

5. La Loi sur le courtage immobilier

Vendre avec un courtier immobilier protège uniquement d’un dommage qui résulterait d’une fraude ou d’une faute professionnelle commise par le courtier. Le métier de courtier est régi par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) ainsi que par la Loi sur le courtage immobilier. Pour avoir le droit d’exercer dans la province, il faut notamment avoir réussi les formations obligatoires, détenir un permis valide, et suivre les règles qui s’appliquent aux courtiers immobiliers.

Cette protection vous met à l’abri seulement si le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier (FICI) ou le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec (FARCIQ) détermine que la réclamation est admissible.

En somme, le public n’est protégé que contre certains actes commis par le courtier, mais la Loi sur le courtage immobilier n’offre pas de garantie supplémentaire contre les vices cachés ou le désistement d’un acheteur, par exemple. Lorsque vous choisissez de vendre à l’aide des services de DuProprio, cette protection professionnelle n’est donc pas requise, puisqu’aucun courtier n’est impliqué dans la transaction.

Le droit immobilier s’applique à tous

Personne n’est à l’abri d’une mauvaise surprise. Ce qu’il faut retenir, c’est que la protection octroyée par le Code civil du Québec s’applique à toutes les transactions immobilières, qu’un courtier soit impliqué ou non dans le processus. Les recours juridiques sont les mêmes pour tous. Pour réduire les risques, mieux vaut mettre toutes les chances de votre côté en demeurant vigilant et transparent.

DuProprio vous offre les outils, les conseils et le soutien nécessaires à la vente de votre maison. Appelez-nous au 1-866-387-7677 pour connaître nos services ou regardez notre vidéo d’information.

Vendre sans commission, c'est simple! Planifier un appel